SCPI

Définition

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure d’investissement de placement collectif. Son objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle collecte de l’argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les "associés".
Il existe 2 formes de SCPI :

SCPI à capital fixe Pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser par à-coups et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faudra trouver un acheteur (ou plusieurs) qui reprenne(nt) ses parts de façon que le capital ne change pas.

SCPI à capital variable A tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent à la variation de son capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.

Il existe 3 Types de SCPI :

SCPI de rendement

L’objectif de la SCPI de rendement est de distribuer régulièrement aux associés des revenus (en règle générale la distribution est trimestrielle). Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué de bureaux, entrepôts ou locaux d’activités ou de locaux commerciaux. Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants. La durée de vie d’une SCPI de rendement est généralement supérieure à 50 ans.

Les SCPI « classiques diversifiées ». Leur patrimoine est essentiellement composé de bureaux, d'entrepôts, et de locaux commerciaux, répartis sur l'Ile-de-France et les grandes métropoles. La diversification tenant à cette répartition des actifs leur assure une meilleure régularité des performances.
Les SCPI « murs de magasins ». Leur patrimoine est composé de locaux commerciaux de détail (murs de boutiques ou de magasins) ou de grande distribution (centres commerciaux, galeries marchandes). Sur la durée, leurs performances ne manquent pas d'être influencées par la santé économique du secteur, lui-même lié à la consommation des ménages.
Les SCPI « régionales ». Leur patrimoine, diversifié en immobilier d'activités, est concentré sur une région déterminée. Leurs performances peuvent profiter - ou souffrir - de l'évolution économique de la région concernée. Une SCPI, qui a choisit d'investir dans un pays étranger, est qualifiée d'internationale.

Les atouts des SCPI de rendement :

Dans une optique de complément de revenus et d'épargne retraite, le choix doit se porter sur les SCPI de rendement. Elles permettent de réaliser un objectif patrimonial simple et accessible à la grande majorité des épargnants : préparer sa retraite. Pendant la vie active, il est, en effet, possible d'investir dans la pierre sans disposer de capitaux élevés et de se constituer un capital à crédit. Les intérêts d'emprunt sont déductibles fiscalement des revenus distribués. Toute l'astuce consiste à faire coïncider la fin des crédits avec le moment du départ à la retraite. Les SCPI de rendement ainsi acquises et intégralement payées assurent alors à l'épargnant le complément de ressources dont il a besoin en plus de sa pension de retraite.
Le choix d'une SCPI de rendement. Les éléments à prendre en considération sont : sa taille, qui influe directement sur la division du risque locatif et la liquidité du marché des parts ; la répartition de son patrimoine, selon la nature et la localisation des biens ; ses performances (rendement) ; le taux d'occupation des immeubles ; éventuellement, les moyens matériels et humains dont dispose la société de gestion.

Les SCPI de plus-value

Peu nombreuses (on en compte seulement 4 actuellement), elle représentent 4 % de la capitalisation du secteur. Leur stratégie d'acquisition est plus spécifiquement orientée vers des biens, bureaux ou logements, ayant un fort potentiel de revalorisation. C'est le cas, notamment, des logements encore soumis à la loi du 1er septembre 1948. Les loyers, peu élevés, ne suffisent généralement pas à couvrir les charges et les travaux rendus nécessaires par l'état des locaux. Le résultat courant est donc souvent nul ou déficitaire (on parle alors de SCPI « à coupon zéro »). Ces SCPI ne sont donc pas recherchées pour leur rendement. En revanche, elles peuvent présenter un intérêt fiscal immédiat en cas de déficit d'exploitation : celui-ci est réparti entre les porteurs de parts, qui ont le droit de l'imputer sur les revenus fonciers qu'ils perçoivent par ailleurs. Mais l'intérêt majeur de ces SCPI tient à la valorisation du prix des parts provenant de la plus-value dégagée à la revente. Un logement revendu libre après remise en état vaut, en effet, sensiblement plus cher que le prix auquel il a été acheté en état de vétusté et occupé moyennant un loyer très faible.

SCPI fiscales

SCPI « Scellier » (voir détails ci-dessous)Les SCPI Scellier succèdent aux SCPI Robien et permmettent aux investisseurs de bénéficier du régime fiscal de la loi Scellier au travers d'une SCPI.
Ce régime fiscal bénéficie d'une réduction d'impôt de 25% étalée sur 9 ans (soit 2.78% par an). Certaines SCPI Scellier ouvrent droit à une réduction d'impôt de 31% (25% étalés sur les 9 premières années, puis 6% de plus les 3 années suivantes soit 2% par an).
SCPI « Malraux »
L’objectif de cette SCPI est de distribuer aux associés les avantages fiscaux résultant de la loi dite « loi Malraux ». Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué d’immeubles d’habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés ; le montant des travaux constitue le déficit fiscal que se partagent les associés. Ces logements sont loués à des particuliers.
La durée de vie d’une SCPI « Malraux » est d’une douzaine d’années.

Fiscalité

Etant réputée ne pas avoir de personnalité distincte de celle de ses membres, la SCPI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés ; à charge pour ses associés de s’acquitter de l’impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c’est le principe de la translucidité fiscale.
Dans la fiscalité des parts de SCPI, il convient de distinguer :

1) la fiscalité des revenus ou dividendes versés
En fonction de leur niveau de souscription au capital de la SCPI, les associés personnes physiques perçoivent deux types de revenus :
- les revenus fonciers correspondant aux revenus locatifs de la gestion du patrimoine immobilier de la SCPI et pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu de chaque associé.
La loi autorise chaque associé à opérer une déduction forfaitaire sur ces revenus au taux commun de 14%. En outre, les associés sont autorisés à déduire de leurs revenus fonciers le montant des intérêts d’emprunt éventuellement contractés pour l’acquisition de parts sociales, sans limite de temps ou de durée. Enfin, l’éventuel déficit foncier résultant de dépenses déductibles du revenu foncier mais autres que les intérêts d’emprunt peut être déduit du revenu global de l’associé dans une limite de 10.700 €. Au-delà de cette limite, la fraction du déficit supérieure ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt ne sont reportables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- les revenus financiers distribués aux associés, dont la proportion est très réduite et qui proviennent de la gestion financière par la société de gestion de la trésorerie (placements de certificats de dépôts négociables ou sur des comptes à terme). Cette trésorerie a pour origine le décalage entre la date de perception des loyers et celle du paiement des charges et provisions en attente : dépôt de garantie des locataires, réserves pour travaux etc.
L'associé, qui doit déclarer ce montant au titre des revenus de capitaux mobiliers, peut bénéficier du prélèvement libératoire lorsque le mode de placement le permet ou de l’abattement sur les revenus de capitaux mobiliers. La loi de finances pour 2004 a porté ce montant de prélèvement libératoire de 25 à 26% (prélèvements sociaux inclus).

2) la fiscalité des plus-values
La loi de finances pour 2004 a considérablement modifié le traitement fiscal des plus-values immobilières réalisées par les personnes relevant du régime des plus-values des particuliers (c’est-à-dire les personnes physiques détenant des parts de SCPI dans leur patrimoine privé et qui sont largement majoritaires parmi les associés de SCPI).
Le régime existant pour les cessions intervenant avant la fin 2003 datait de 1976. Désormais, c’est le principe de « retenue à la source » qui s’applique avec le prélèvement d’un impôt proportionnel au montant de la plus-value et indépendant du taux d’imposition du contribuable.
Le nouveau régime s’applique aux ventes intervenues à compter du 1er janvier 2004 et concerne la plus-value constatée lorsque :
- un immeuble est cédé par la SCPI : la société de gestion indique au notaire chargé de la vente la répartition du nombre de parts détenues par chaque catégorie fiscale d’associés de la SCPI (résident en France ou à l’étranger, personne physique ou morale, détention à titre privé ou professionnel, association etc.) présents au jour de la cession. Le notaire peut alors déterminer la quote-part d’impôt due par chaque catégorie d’associés en fonction de la réglementation
en vigueur ;
- des parts sont cédées par un associé à la suite d’une confrontation : la société de gestion de la SCPI est mandatée par les parties à la transaction pour déterminer la plus-value (sur la base des informations fournies par le vendeur) et accomplir les formalités de versement de l’impôt et d’enregistrement de la cession.
Il importe de rappeler que le contribuable demeure responsable, tant pour les SCPI à capital fixe que pour les SCPI à capital variable (voir « Comment choisir ? »), quant à la sincérité des informations transmises à l’administration fiscale et nécessaires au calcul de la plus-value (régime fiscal dont relève l’associé, date d’acquisition des parts etc.) et de l’impôt y afférent.

Régime fiscal à compter de 2004
Principales Exonérations :
Seuil de cession 4.600 € par an 15.000 € par opération (pour les ventes d’immeuble uniquement)
Au-delà d’une durée de détention de : 22 ans (5% d’abattement par an au-delà de la 2ème année de détention) 15 ans (10% d’abattement par an au-delà de la 5ème année de détention)
Patrimoine immobilier du cédant < 61.000 € supprimé
Détermination de la plus-value
• Détermination du prix d’acquisition
- coefficient d’érosion monétaire oui supprimé
- frais d’acquisition à titre onéreux Frais réels ou montant forfaitaire de 10% Frais réels ou montant forfaitaire de 7,5%
- travaux oui oui (si réalisés par une entreprise). Frais réels sur justificatifs ou 15% du prix d’acquisition au-delà de 5 années de détention
• Abattements
- pour durée de détention 5% d’abattement par an à compter de la 2ème année de détention 10% d’abattement par an à compter de la 5ème année de détention
- général 915 € par an et par foyer fiscal 1.000 € par opération pour la SCPI dans son ensemble lors d’une cession d’immeuble et par associé lors d’une cession de parts
Obligation déclarative année suivant celle de la cession par l’associé lui-
même dans le délai prévu après la date de cession (2 mois pour les immeubles par le notaire, 1 mois pour les parts par la société de gestion au nom et pour le compte des parties à la transaction)
Modèle de déclaration 2049 annexé à la 2042 nouveaux formulaires : 2048 IMM pour les cessions d’immeuble et 2048M pour les cessions de parts
Modalités d’imposition en fonction de la tranche marginale d’imposition prélèvement de 16% (+10% d’impôts sociaux pour les
résidents). Modalités particulières pour les associés non résidents fiscaux
Par ailleurs, cette même loi de finances pour 2004 a étendu le bénéfice du régime du « micro foncier » sous conditions aux porteurs de parts de SCPI pour leurs revenus tirés à compter de l’exercice 2003.
Ces conditions sont :
- le montant des recettes brutes annuelles doit être inférieur à 15.000 € ;
- l’associé doit être également détenteur d’un bien immobilier dont il tire des revenus fonciers par une location nue ;
- il ne doit pas être détenteur d’un bien immobilier ou de parts de SCPI dans le cadre d’un dispositif fiscal spécifique (lois Malraux, Besson, Périssol, Robien, Paul, Girardin, Demessine, régime du loueur en meublé professionnel – LMP – ou non professionnel – LMNP).
Ainsi, l’associé pourra bénéficier d’un abattement forfaitaire de 40% sur l’ensemble des revenus fonciers sauf s’il considère que le montant total des charges déductibles auxquelles il doit faire face dépasse ce ratio. Il lui sera alors préférable d’opter pour le régime des frais réels. Le régime du « micro foncier » dispense le contribuable d’établir une déclaration spécifique de revenus fonciers. Il lui suffit d’ajouter le montant de ceux-ci, avant application d’un abattement de 40%, sur sa déclaration générale des revenus.

L’option choisie (frais réels ou « micro foncier ») s’exerce pour une durée irrévocable de trois ans.

3) la fiscalité liée à l’acquisition des parts sur le marché
S'agissant d’immobilier, toute cession de parts entre un associé et un acquéreur donne lieu au versement d’un droit d’enregistrement au taux actuel de 4,80%.

La fiscalité des SCPI Scellier
Bénéficiaires :
Les personnes physiques et les SCI soumises à l’impôt sur le revenu.

La réduction d’impôt :
Contrairement aux SCPI Robien qui calculaient l’amortissement sur 95% du montant de la souscription. La réduction d’impôt en SCPI Scellier correspond à 25% de la souscription totale réalisée dans la limite de 300 000 €, soit un maximum de 75 000 € (8 333 € par an pendant 9 ans)

Fonctionnement :
Imputation de l’avantage fiscal :
La réduction d’impôt jour dès l’année de souscription ainsi pour une souscription réalisée en 2009, la réduction d’impôt est étalée sur 9 ans, à raison de 1/9 ème de l’avantage total par an, à compter de la déclaration de revenus de 2009.

Le report de réduction d’impôt :
Dans le cas où, au cours des 9 années, la réduction d’impôt serait supérieure à l’impôt dû au titre d’une année, le dispositif prévoit la possibilité de reporter le solde sur les 6 années suivant cette année.

Les contraintes pour bénéficier de la réduction d’impôt :
Le bénéfice de la réduction d’impôt est soumis à l’obligation pour l’associé de conserver ses parts pendant une durée de 9 ans à compter de la mise en location du dernier logement composant le patrimoine de la SCPI. Le non-respect de cette obligation entrainera pour l’associé la réintégration de l’ensemble des réductions imputées dans son revenu net foncier. Et ce, dans la déclaration de l’année au cours de laquelle il aura cédé ses parts. Ainsi la durée de conservation des parts par chaque associé est estimée à 12 ans à compter de la date de constitution de la SCPI. Cette durée tient compte des délais :
   •d’investissement des fonds, qui doit intervenir, en application des textes au plus tard dans les 18 mois de la clôture de chaque augmentation de capital ;
   •d’achèvement des immeubles, puis de leur mise en location, qui doit intervenir dans les 12 mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure ;
   •de l’engagement de la location de 9ans qui doit être pris par la société.
Il n’y a aucune remise en cause de l'avantage fiscal lorsque le non respect de l'engagement de location ou de conservation des parts intervient à la suite d'une invalidité, d'un licenciement ou du décès du contribuable ou de son époux.

Le principal inconvénient de la détention des SCPI fiscales est la quasi obligation de les conserver plus de 9 années, pour ne pas risquer un redressement fiscal.(comme pour l'immobilier classique bénéficiant des mêmes régimes fiscaux)

Le marché secondaire des parts se traite généralement de gré à gré, sachant que l’acheteur ne bénéficie pas de l’avantage fiscal initial et ne peut donc, en l’attente de la liquidation, que bénéficier des revenus et attendre une plus-value à la sortie.

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